Le ph\u00e9nom\u00e8ne de la mafia fonci\u00e8re continue de faire des ravages dans plusieurs communes du B\u00e9nin. Entre conflits domaniaux, lotissements contest\u00e9s, recasements litigieux et occupations irr\u00e9guli\u00e8res de terrains, les affaires fonci\u00e8res figurent parmi les principales sources de tensions sociales dans le pays. Face \u00e0 cette r\u00e9alit\u00e9 pr\u00e9occupante, l’urbaniste Christian Sossou propose une approche novatrice qui pourrait contribuer \u00e0 assainir durablement le secteur.Dans une contribution technique et citoyenne, l’expert en urbanisme met le doigt sur les v\u00e9ritables causes du ph\u00e9nom\u00e8ne et pr\u00e9sente ce qu’il convient d’appeler une v\u00e9ritable th\u00e9rapie contre les d\u00e9rives fonci\u00e8res : le Plan d’Action Communal pour la Transparence de la gouvernance des op\u00e9rations de Lotissement (PACT-Lotissement).<\/p>\n\n\n\n
Une mafia fonci\u00e8re aux racines profondes<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pour Christian Sossou, la mafia fonci\u00e8re ne se limite pas \u00e0 quelques actes isol\u00e9s de fraude. Elle constitue un syst\u00e8me complexe qui prosp\u00e8re essentiellement autour des op\u00e9rations de lotissement et de remembrement.\u00c0 l’origine de nombreuses irr\u00e9gularit\u00e9s figurent les morcellements pirates de grands domaines fonciers. Ces pratiques, souvent r\u00e9alis\u00e9es en violation des textes en vigueur, permettent la cr\u00e9ation de parcelles fictives qui n’existent parfois que sur des plans \u00e9tablis sans autorisation pr\u00e9alable.Selon l’urbaniste, ces morcellements irr\u00e9guliers finissent fr\u00e9quemment par \u00eatre int\u00e9gr\u00e9s dans les documents officiels d’\u00e9tat des lieux gr\u00e2ce \u00e0 la complicit\u00e9 ou \u00e0 la n\u00e9gligence de certains intervenants. Les parcelles ainsi cr\u00e9\u00e9es b\u00e9n\u00e9ficient alors de num\u00e9ros d’identification qui leur conf\u00e8rent une apparence de l\u00e9galit\u00e9.Le r\u00e9sultat est souvent dramatique : des b\u00e9n\u00e9ficiaires indus se retrouvent attributaires de parcelles loties au d\u00e9triment des v\u00e9ritables propri\u00e9taires ou occupants l\u00e9gitimes.<\/p>\n\n\n\n Le v\u00e9ritable foyer des malversations<\/strong><\/p>\n\n\n\n L’analyse de Christian Sossou r\u00e9v\u00e8le que la plupart des fraudes prennent naissance lors des travaux d’\u00e9tat des lieux, une \u00e9tape pourtant d\u00e9terminante dans tout processus de lotissement.Cette phase est cens\u00e9e permettre l’identification rigoureuse des propri\u00e9taires et des occupants des terrains concern\u00e9s. Mais lorsque des donn\u00e9es inexactes ou frauduleuses sont introduites dans les documents techniques, toute la cha\u00eene du processus s’en trouve affect\u00e9e.L’urbaniste attire \u00e9galement l’attention sur le r\u00f4le essentiel des enqu\u00eates publiques pr\u00e9vues par la r\u00e9glementation. Destin\u00e9es \u00e0 permettre aux populations de v\u00e9rifier les informations collect\u00e9es, ces consultations citoyennes ne produisent malheureusement pas toujours les r\u00e9sultats attendus sur le terrain.D\u00e8s lors, les irr\u00e9gularit\u00e9s d\u00e9tect\u00e9es trop tard d\u00e9bouchent sur des contestations, des recours administratifs et parfois de longues batailles judiciaires.<\/p>\n\n\n\n Le PACT-Lotissement, une r\u00e9ponse structur\u00e9e<\/strong><\/p>\n\n\n\n Face \u00e0 ce constat, Christian Sossou ne se contente pas de d\u00e9noncer. Il propose une solution concr\u00e8te : la mise en place dans chaque commune d’un PACT-Lotissement.Ce m\u00e9canisme se veut un v\u00e9ritable pacte de transparence entre les autorit\u00e9s locales, les techniciens, les propri\u00e9taires fonciers et les populations b\u00e9n\u00e9ficiaires.L’objectif est de cr\u00e9er un cadre clair permettant de pr\u00e9venir les fraudes plut\u00f4t que de les combattre apr\u00e8s leur apparition.Le dispositif pr\u00e9voit notamment l’identification des risques, la d\u00e9finition des mesures de contr\u00f4le, la clarification des responsabilit\u00e9s des diff\u00e9rents acteurs et la mise en place d’outils permanents de suivi et d’\u00e9valuation.Pour l’urbaniste, la transparence doit devenir le socle de toute gouvernance fonci\u00e8re moderne.<\/p>\n\n\n\n Un instrument au service des maires<\/strong><\/p>\n\n\n\n La proposition intervient dans un contexte o\u00f9 plusieurs maires nouvellement install\u00e9s ont fait de la lutte contre la mafia fonci\u00e8re l’un de leurs principaux engagements.Christian Sossou estime toutefois que la volont\u00e9 politique, aussi forte soit-elle, doit \u00eatre accompagn\u00e9e d’outils op\u00e9rationnels adapt\u00e9s.Le PACT-Lotissement appara\u00eet ainsi comme un v\u00e9ritable tableau de bord permettant aux communes de planifier, coordonner et suivre leurs actions en mati\u00e8re de gouvernance fonci\u00e8re.\u00c0 travers cet instrument, les maires disposeraient d’une feuille de route claire pour traduire leurs engagements en r\u00e9sultats concrets et mesurables.<\/p>\n\n\n\n Une d\u00e9marche fond\u00e9e sur la rigueur<\/strong><\/p>\n\n\n\n L’urbaniste recommande la cr\u00e9ation, dans chaque commune, d’un Comit\u00e9 Communal de Pilotage et de Suivi charg\u00e9 de conduire le processus d’\u00e9laboration du pacte.Ce comit\u00e9 aurait pour mission de d\u00e9finir les orientations strat\u00e9giques, d’\u00e9laborer les documents pr\u00e9paratoires, de superviser les \u00e9tudes techniques et d’assurer le contr\u00f4le de qualit\u00e9 des diff\u00e9rentes \u00e9tapes du projet.Une telle d\u00e9marche vise \u00e0 garantir la cr\u00e9dibilit\u00e9 du dispositif tout en associant les diff\u00e9rentes parties prenantes \u00e0 sa mise en \u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n Une vision pour l’avenir<\/strong><\/p>\n\n\n\n Au-del\u00e0 de la simple lutte contre la fraude, la r\u00e9flexion de Christian Sossou pose la question fondamentale de la gouvernance fonci\u00e8re au B\u00e9nin.\u00c0 l’heure o\u00f9 l’urbanisation progresse rapidement et o\u00f9 la pression sur les terres devient de plus en plus forte, la s\u00e9curisation du foncier appara\u00eet comme un enjeu majeur de d\u00e9veloppement.La th\u00e9rapie propos\u00e9e par l’urbaniste repose sur une conviction simple : la transparence, la participation citoyenne et la responsabilit\u00e9 des acteurs constituent les meilleurs remparts contre les r\u00e9seaux de fraude qui fragilisent les op\u00e9rations de lotissement.Dans cette perspective, le PACT-Lotissement pourrait bien devenir l’un des outils les plus pertinents pour restaurer la confiance des populations et renforcer la cr\u00e9dibilit\u00e9 des administrations communales dans la gestion du foncier.Une contribution qui, au regard des d\u00e9fis actuels, m\u00e9rite assur\u00e9ment une attention particuli\u00e8re de la part des d\u00e9cideurs publics et des collectivit\u00e9s territoriales.<\/p>\n\n\n\n Christophe AGON<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le ph\u00e9nom\u00e8ne de la mafia fonci\u00e8re continue de faire des ravages dans plusieurs communes du B\u00e9nin. 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